Entenda como funciona o contrato de compra e venda de imóvel em inventário

Sendo uma das operações imobiliárias mais comuns do mercado, a compra e venda pode ser simples, sem esbarrar com maiores dificuldades, porém também pode se apresentar como um verdadeiro desafio, especialmente quando o imóvel desejado se encontra em inventário. Somente esse cenário costuma assustar muitos potenciais clientes que têm receio da conhecida delonga do Poder Judiciário, acreditam que comprar um imóvel em inventário é um processo que envolve riscos maiores do que uma aquisição comum.

A menor liquidez desse tipo de compra faz com que o preço do imóvel se torne muito atrativo e, movido pelas oportunidades, não é raro que um comprador desavisado faça um mau negócio, se vendo por anos a fio lutando para conseguir a propriedade do imóvel. Mesmo que a compra e venda de imóveis em inventário seja frequente, é muito fácil esbarrar com problemas indesejados que podem gerar prejuízos financeiros significativos, especialmente quando nos referimos a um imóvel no qual se pretenda desenvolver um empreendimento.

Pensando na quantidade de dúvidas que esse assunto gera, achamos importante trazer esse conteúdo, de forma prática, para abordar algumas nuances e questões que precisam ser levadas em consideração na hora de negociar um imóvel em inventário, buscando, ainda, desvendar alguns mitos e mostrar o melhor caminho para a realização dessa aquisição. Em caso de dúvidas, não deixe de entrar em contato com um dos corretores da Nova Época Imóveis!

O que é inventário?

Para resumir e facilitar o entendimento, o inventário é um procedimento obrigatório para apuração de todos os bens, obrigações e direitos de uma pessoa falecida, para que seja possível fazer a atribuição/transmissão efetiva de tais bens, obrigações e direitos aos herdeiros. Essa “transmissão” é feita, por determinação de lei, de maneira automática aos herdeiros no exato momento do falecimento do ente que, a partir daí e até que o processo de inventário se encerre, irão exercer a propriedade dos bens em condomínio.

Ou seja, a partir do exato momento da morte do proprietário, existindo ou não processo de inventário, seus herdeiros legais passarão a ser considerados, em conjunto, caso exista mais de um, proprietários dos bens deixados, servindo o inventário somente para formalizar essa transmissão e definir quem ficará com o que. Portanto, o processo de inventário pode ser judicial ou extrajudicial e se destina a arrecadar os bens e definir quais deles serão atribuídos a cada herdeiro. 

Com essa definição feita, é expedido o que chamamos de formal de partilha, documento hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis. O processo de inventário sempre demanda, mandatoriamente, a nomeação de um inventariante, que geralmente costuma ser um dos herdeiros, que será o responsável pela condução desse processo e pela administração de todo o patrimônio deixado. Além disso, é ele que vai representar, em juízo ou fora dele, o espólio do falecido, que é o conjunto de bens, direitos e obrigações deixados. 

Contrato de compra e venda de um imóvel em inventário judicial

Embora com todo o avanço da legislação brasileira nos últimos anos, no sentido da desburocratização do inventário, ainda existem várias situações em que o processo precisa ocorrer, necessariamente, através de via judicial, como é nos casos de um dos herdeiros ser menor de idade, relativamente incapaz ou se entre os herdeiros houver qualquer tipo de conflito sobre a partilha. 

Seja ela judicial ou extra judicial, o inventário inevitavelmente será um procedimento caro, pois além dos custos diretos, não tem como fugir do famigerado Imposto sobre Transmissão de Causa Mortis e Doação, que tem uma alíquota que varia de 2% a 8% do valor do patrimônio. Nesse cenário em que os bens, os direitos e as obrigações do falecido ainda estão sendo levantados e ainda é discutida a proporção devida a cada herdeiro, é muito comum que haja a necessidade iminente de vender algum bem, antes que o processo de inventário seja encerrado.
As hipóteses que levam a esse tipo de situação são inúmeras, porém, as mais comuns são:

• Depreciação do bem ao longo do tempo;
• Boa oportunidade de venda que, dependendo da circunstância, não pode ser perdida;
• Dívidas deixadas pelo falecido que, enquanto não se encerra o processo, continuam gerando juros e encargos para o espólio;
• Custos processuais e tributos incidentes sobre os bens que os herdeiros não tenham capacidade econômica de arcar.

Para explicar a compra e venda de um imóvel em inventário judicial, vamos focar nas hipóteses acima, no entanto, as estratégias e os cuidados gerais que devem ser tomados nessas situações se aplicam perfeitamente a qualquer outra que possa surgir. Primeiramente, é importante se atentar que se trata de um inventário judicial, ou seja, qualquer venda deve ser obrigatoriamente autorizada pelo Juiz responsável através de um requerimento judicial formulado pelo inventariante. 

Caso todos os herdeiros estejam de acordo com a venda, não há necessidade de muita discussão para que o pedido seja deferido e, consequentemente, seja concretizada a venda ao interessado. No entanto, caso um dos herdeiros discorde, o requerimento vai demandar um esforço maior para justificar, de forma fundamentada, a indispensabilidade da venda naquele momento, para formar o convencimento do juiz da causa. 

Contudo, é importante que, antes que seja apresentado qualquer requerimento de autorização no processo, o inventariante já tenha um comprador para o imóvel, preferencialmente com uma ou mais avaliações de valor de mercado do bem em mãos, feitas por imobiliárias locais. Isso porque, caso a venda seja autorizada, o alvará expedido pelo Juiz tem um prazo a ser cumprido que, na grande maioria das vezes, é curto para começar a buscar um comprador após sua expedição e realizar todos os procedimentos necessários.

O alvará judicial contém a descrição do imóvel e as condições em que a venda foi autorizada, sendo comum que o alvará indique até mesmo o nome do comprador. É essencial frisarmos que sem o alvará judicial, a escritura pública do imóvel não poderá ser validamente lavrada, mesmo que todos os herdeiros se disponham a assiná-la. 

Por isso, se você está interessado em comprar um imóvel em inventário, nunca acredite na promessa de que a concordância de todos os herdeiros, a operação pode ser feita sem a necessidade de ordem judicial. Lembre-se que sempre podem existir outros herdeiros ainda não reconhecidos no inventário, como filhos não registrados. Com o alvará judicial de venda liberado e a escritura pública lavrada, o preço pago pelo comprador passa a integrar os bens do espólio, então, o inventariante deve prestar contas da eventual utilização do valor. 

Viu, como com planejamento, organização e conhecimento, nenhum procedimento no mercado imobiliário é tão difícil quanto parece? A Nova Época Imóveis espera que esse conteúdo tenha ajudado a compreender melhor esse tipo de aquisição, assim, você pode ter mais tranquilidade na hora de comprar um imóvel em inventário. E lembre-se, em caso de dúvidas entre em contato com um dos nossos corretores, eles estão sempre à disposição para ajudar com o que for necessário! 
 

Escrito por Mariana Carvalho